連載第４回：レンタルスペースに最適な物件の見つけ方

さて本日は物件の見つけ方について考えてみます。ここでいう物件とはレンタルスペースやレンタルスタジオ、貸し会議室など時間貸しでビジネスを始めるための物件です。通常大家から借りて、レンタル業を始めることになります。レンタルスペース事業の素晴らしい点は少資本で始められる点です。アパート経営を考えてみると、最低でも1000万円以上の資金を用意しないと始められません。ところが、レンタルスペースでは100万円も用意すれば足りるでしょう。もちろん、アパートは購入するので資産になるとか、ローンを組むのでレバレッジが効くとかいろいろなポジションで話すことは可能です。しかしながら、100万円でどれだけのリターンがあるかと考え得ると、アパート経営よりも圧倒的に資金効率がいいビジネスであることは明白です。

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さてそのような素晴らしいリターンを望めるレンタルスペース事業ですが、先ずは物件を見つけないと始まりません。そしてこの物件を見つけることが非常に難しい業種でもあります。今回はこの見つけるのが難しいレンタルスペースの物件を見つけるポイントを3つお届けします。

１．大家を味方につける

２．儲かる立地を探す

３．世界観がある場所を探す

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１．大家を味方につける

問題は多くの大家に理解されていないビジネスであることです。伝統的な大家の思考回路としては、安定して借りてくれるテナントが、金銭面で良いということはもちろん、浮き沈みがないほうが長期で収益が望めること、更にはいつも同じ人が出入りするのでトラブルが少ないなど、どうしても安定を求める方向になります。一方で、時間貸しというビジネスは毎回違う人が来る、その中にはマナーの悪い人が来る、出入りが激しいと近所から苦情が来る、等、どうしてもネガティブに捉えられがちです。

実際に、レンタルスペース事業は、リピーターも確実に存在しますが、毎日数組の新規顧客が絶えず入ってくることが主流のビジネスです。大家の立場からするとやはり近隣トラブルを心配します。実際に、ドアの開け間違い、入り口での喫煙、大声での会話等、トラブルが多いのも事実です。従い、先ずは理解のある大家を見つけることが最優先事項です。取次の不動産屋が面倒を背負い込みたくないため、入り口で止めてしまうことも多数あります。幸い不動産屋が前向きで一緒に大家さんと交渉してくれるタイプであれば、物件選びの順調な第一歩を踏み出したと言えます。実際、大家も自分の思考で判断する人間です。最初はレンタルスペースがだめであった物件も、皆様の熱心な説明、もしくは非常に利回りが良いビジネスであることの説明、更には皆様がどれほどレンタルスペースで成功してきたかなども大きな説得材料となります。筆者はどうしても落としたい物件がある時は企画書を作って持っていきます。

２．儲かる立地を探す

次に大事になるのは他のどのビジネスとも同じで、儲かる場所を見つけることです。とはいえレンタルスペースにはレンタルスペース独自の「儲かる立地」の定義があります。そこを間違わないようにしないと、いくら人が入っても全く儲からない物件となってしまします。では、何がレンタルスペースの儲かる立地でしょうか？

先ず考えないといけないのは、レンタルスペースとは非常にニッチなビジネスであり、マッチを歩いていて行きたくなるようなビジネスではないということです。撮影であれ、パーティであれそれぞれの固有の目的のために利用する目的買いです。目的買いに最適なメディアは何でしょうか？

もちろんインターネットです。従い、レンタルスペースの集客はほとんどがインターネット経由となります。そうであれば敢えて家賃が高い駅前に構える必要がありません。一方で、目的があっても人が集まる場所ですのでアクセスがいいに越したことはありません。従い、駅の近くが望ましいです。とはいえビルの上とか、探さないと見つからないところで問題ありません。その先は、用途により違います。会議室であれば都心のオフィス近くとなりますし、撮影スタジオなら山手線から少し出てもアクセスが良ければ問題ないでしょう。

３．世界観がある場所を探す

最後に３つ目に物件探しのポイントは、世界観がある場所かどうかです。敢えて難しく書きましたが、先に説明したとおり、集客の殆どがインターネット経由になります。インターネットで判断の基準になるのは、写真や動画です。掲載された写真や動画にどれだけインパクトを与えられるかによりその物件の集客力は変わります。よくある賃貸仕様の７万円のワンルームマンションを借りたところで、写真に撮った世界観はほぼ皆さんが想像する７万円のマンション以上のものにはなりません。従い、大きな吹き抜けがあるとか、コンクリートのうちっぱなしであるとか、広大な屋上があるとか、何かしらアイキャッチになるその物件に行きたくなる特徴が必要です。

その物件にインスピレーションが湧くかどうかという視点で考えます。日本の住宅、特に賃貸住宅はローコスト重視の工業製品を使うことがほとんどです。これらの工業製品が、折角特別な場所で何かいつもと違うことをしようとするインスピレーションを蝕みます。従い、極力標準タイプの物件はさけ、個性の強い物件を選ぶことがインターネット集客に勝ち抜くポイントです。

以上、本日はレンタルスペースに適した、物件の見つけ方についてご説明しました。レンタルスペースそのものの特性を理解して根気強く物件探しをすれば、必ずよい物件に出会うでしょう。是非頑張って探して下さい。それではまた次回。

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１．スペースレンタルとは

２．スペースレンタルの収益構造

３．各プラットフォーマーの特徴

４．物件の見つけ方

５．スマートロックの設置

６．内装工事と各種デバイス

７．プラットフォームへの登録

８．自社サイトの構築

９．運営開始とKEYVOXを利用した運営方法

１０．顧客とのコミュニケーション

１１．レビューを獲得する

１２．日々のメンテナンス

１３．運営のコツ

１４．利益を出すために